O sonho de muitos brasileiros é construir duas ou três casinhas e viver de aluguel na velhice.

Só que nos últimos cinquenta anos a população brasileira cresceu de 50 para 200 milhões de habitantes, gerando enorme valorização dos preços de imóveis e terrenos para a construção.

Por isso, os imóveis eram sempre nossa primeira opção de investimentos.

Só que nos próximos cinquenta anos nossa população não vai mais crescer 400%, mas somente 10%.

Daqui 50 seremos 220 milhões e olhe lá.

E ainda bem.

Isso significa que a necessidade primária de novos imóveis ficará em menos que 0,2% ao ano.

Será que os imóveis se valorizarão como no passado?

Dez anos atrás vendi um apartamento de um dormitório que me rendia um aluguel e coloquei os 60.000 reais em ações de seis empresas, cotadas em bolsa.

Minha primeira alegria foi descobrir que a corretagem em ações não chegava a 0,5% por transação, enquanto em imóveis o valor da corretagem chega a 6%, mais Imposto sobre Aquisição de Imóveis (Sisa), mais CPMF, mais o custo do cartório e do advogado independente, que hoje é imprescindível, o que pode elevar a brincadeira toda para 8%.

A segunda alegria foi perceber que, enquanto meu inquilino me considerava seu algoz, as empresas me chamavam de sócio e de parceiro.

Meu inquilino considerava meu aluguel uma despesa a ser reduzida de tempos em tempos, já que o prédio envelhecia ano após ano.

Por outro lado, as ações valorizavam-se com o tempo.

Enquanto meu apartamento ficava de três a quatro meses vazio entre um inquilino e outro, nas empresas meu dinheiro não ficava parado um minuto.

Enquanto meu apartamento se desvalorizava 1% ao ano por obsolescência e depreciação, as ações se valorizavam no mínimo 4% ao ano, porque boa parte dos lucros é reinvestida na empresa, o que muita gente não percebe.

Normalmente, só 25% a 50% dos lucros são distribuídos em dividendos.

Hoje, tenho vários dos 25 melhores executivos do mundo, trabalhando para mim.

Ao contrário de meu ex-inquilino, que vivia desempregado e atrasando o pagamento.

Por isso, metade das famílias americanas possui ações em vez de imóveis de aluguel, enquanto no Brasil menos que 3% investem em ações de forma significativa.

Lá, os trabalhadores podem comprar seu imóvel, porque todos investem em ações que geram duplamente empregos, nas empresas e no setor de construção.

Aqui, porque preferimos investir em imóveis sem risco, em vez de ações que rendem mais por terem maiores riscos, só geramos empregos no setor de construção, mantendo os salários baixos e condenando o trabalhador brasileiro a alugar um imóvel para sempre.

A precaução que recomendo é nunca comprar ações justamente no meio de uma alta, e sempre escolher com cuidado a ação a comprar, os mesmos cuidados que deve seguir quem compra um imóvel.

Culturalmente o brasileiro acredita em imóveis por causa do medo da inflação, além do fato de que “imóvel ninguém rouba”.

Mas empresas em bolsa são também imóveis, e elas se protegem muito bem da inflação, e também ninguém as rouba.

As ações ficam custodiadas na própria bolsa.

Do rendimento anual do aluguel você precisa descontar o custo do corretor do imóvel, do cartório, do administrador imobiliário, do corretor do inquilino, do pintor, do advogado independente, dos atrasos, da inadimplência, dos aborrecimentos, da depreciação do imóvel, da manutenção obrigatória, do aumento do IPTU.

Quem fizer os cálculos vai descobrir que no fim sobra bem menos do que se imaginava.

Há inúmeras ações que dão 5% a 6% só de dividendos, além da valorização. Com juro real de 1% ao ano, imóveis tenderão a render 3%, e não mais valorizarão como antigamente.

Óbvio que existem algumas que ações perdem 50% do valor, mas tem imóvel que também vale a metade depois de descontar a inflação ou a valorização do dólar quinze anos depois.

Mas o risco de seis ações caírem pela metade é muito menor, por isso nunca coloque todos os seu ovos em um único imóvel, com exceção do seu.

Imóvel, Fundo Imobiliário, Imóvel de Aluguel, é coisa mais do passado, do que do futuro, é consequência do crescimento populacional, inflação, falta de imóveis, alto custo de construção por falta de conhecimento administrativo.

Hoje o bom senso clama investir em Start-Ups, Venture Capital, Fundo de Fundos de Private Equity, Ações antes do IPO, Ações pós IPO que ainda têm chance de valorização, e Ações de Dividendos para as viúvas e viúvos do mercado imobiliário.

Seu pai tinha razão em investir em imóveis, você não.